Majorarea TVA la locuinţele noi din 1 august 2025 şi impactul asupra pieţei rezidențiale din România

De la 1 august 2025 cota TVA pentru locuinţele noi a crescut de la 9% la 21%, măsură care afectează în special segmentul mass-market sub 120.000 euro, iar dezvoltatorii nu pot absorbi integral diferenţa pe fondul scumpirii energiei, utilităţilor şi materialelor. Volumul tranzacţiilor a scăzut în primele şapte luni ale anului 2025, cu 6,8% în Bucureşti faţă de 2024, iar în primul trimestru vânzările din Bucureşti-Ilfov au scăzut cu 4,3%, dar piaţa a înregistrat un vârf de activitate în iulie 2025 când vânzările naţionale de apartamente au crescut cu 16,7% faţă de iulie 2024, cu avansuri în Bucureşti (+11,1% Capitală; metropolitan +12,7%), Ilfov (+20,6%), Cluj (+20,2%), Iaşi (+27,3%) şi Timiş (+15,4%). Preţurile locuinţelor noi au urcat cu circa 10% în primele şase luni ale anului 2025 faţă de decembrie 2024. Oferta s-a contractat semnificativ: livrările au scăzut sub 16.000 de unităţi în 2024, cel mai redus nivel din 2012, iar autorizaţiile pentru clădiri rezidenţiale sunt cu aproape 40% mai mici faţă de 2021. Comportamentul cumpărătorilor este precaut, mulţi amână decizia de cumpărare şi prelungeşte contractele de închiriere, ceea ce, împreună cu reculul ofertei, conduce Crosspoint să estimeze creşteri ale chiriilor de peste 10% în Bucureşti şi marile oraşe până la sfârşitul anului. Pe următoarele 12 luni Crosspoint anticipează o ajustare moderată a pieţei rezidenţiale fără o scădere abruptă, cu posibile creşteri temporare pe piaţa secundară şi o posibilă moderare după 2026 în condiţii de normalizare macroeconomică. Investiţiile străine în segmentul comercial au totalizat 397 milioane euro în primul semestru al anului 2025, cu 5% sub nivelul din S1 2024. Accesibilitatea creditării a contribuit la menţinerea cererii: rata medie a creditelor ipotecare cu rată fixă a scăzut sub 6%, raportul rată lunară/salariu mediu net este circa 0,43, iar un credit standard de 90.000 euro pe 25 de ani implică o rată sub 500 euro pentru un cumpărător cu venit net de peste 1.100 euro. Proximitatea faţă de staţiile de metrou şi coridoarele de infrastructură rutieră devine factor decisiv în reconfigurarea hărţii rezidenţiale, putând aduce o premiumizare de până la 30% a preţurilor, iar cel mai recent set de date privind contracţia ofertei şi primaţea accesibilităţii la transport public actualizează narativa iniţială prin evidenţierea restricţiilor de ofertă şi a influenţei infrastructurii asupra dinamicii preţurilor şi cererii.